Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal toujours en vigueur en 2023, qui permet à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.
Pour pouvoir bénéficier du dispositif LMNP, il est nécessaire de louer un bien immobilier meublé et dont le total des revenus locatifs annuels est inférieur à 23.000 €.
L’obtention du statut de LMNP s’effectue après remplissage du formulaire P0I, disponible en ligne sur le site du Gouvernement.
L’envoie du formulaire doit par la suite s’effectuer au minimum 15 jours après la date de déclaration de début d’activité.
Avant d’effectuer sa déclaration de revenus, le loueur meublé non professionnel (LMNP) doit choisir entre 3 dispositifs fiscaux :
- Le Micro-Bic
- Le réel simplifié
- Le Censi-Bouvard
Chaque régime fiscal accessible grâce au statut de LMNP a ses spécificités et offre des bénéfices qui correspondent plus ou moins à chaque profil d’investisseur.
D’abord, le micro-bic propose un abattement forfaitaire de 50 % tandis que dans le même temps le régime réel permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Les déductions des dépenses locatives possibles sont par ailleurs plus nombreuses que lors d’une location classique.
Enfin, le Censi-Bouvard offre des réductions d’impôts lors d’un investissement dans une résidence de service, alors que le dispositif se termine au 31 décembre 2022.
Un investissement en LMNP est un investissement de type immobilier locatif, c’est à dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer.
La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Afin de bénéficier du statut LMNP, le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
La liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir est consultable sur http://www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé
Quels sont les principaux avantages du statut de LMNP ?
- Réduction d’impôt
- Récupération de la TVA (si investissement en résidence avec services, loi Censi Bouvard)
- Constitution d’un patrimoine
- L’amortissement du bien
- La rentabilité de la location meublée
- Le calcul de la plus-value lors de la revente
- La flexibilité du dispositif
La location en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue.
Une fiscalité avantageuse avec le statut LMNP
Le statut LMNP permet d’obtenir une réduction d’impôts grâce au régime fiscal « micro-BIC » ou au régime réel.
Le micro-BIC permet par exemple d’obtenir un abattement fiscal de 50% des revenus locatifs !
Le dispositif est accessible à tout particulier et est particulièrement adapté pour les contribuables français dont le Taux Marginal d’Imposition (TMI) se situe dans les tranches de 14% ou 30%.
La récupération de la TVA
Pour les propriétaires qui ont investi en résidence avec services avec le statut LMNP (résidence étudiante, résidence sénior …), il est possible à l’aide du dispositif Censi Bouvard de récupérer la TVA.
SE CONSTITUER UN PATRIMOINE IMMOBILIER
Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer, à long terme, des ressources complémentaires (sous forme de loyer) en vue de leur retraite.
L’AMORTISSEMENT DU BIEN EN LMNP
Le statut de LMNP permet à l’investisseur d’amortir son bien sur une très longue période et de pouvoir déduire de ses impôts les charges relatives aux intérêts et à la gestion de l’emprunt réalisé.
Voir notre page : amortissement LMNP
La rentabilité de la location meublée
Un investisseur qui souhaite se lancer dans la location meublée en LMNP doit forcément acquérir un certain nombre de meubles et d’équipements obligatoires tels que : un lit, des rideaux pour le coint nuit, une table avec des chaises, des meubles de rangement, des luminaires, un réfrigérateur, ou encore des ustensiles de cuisine.
Cependant, un logement meublé se loue toujours à un prix plus élevé qu’un logement nu de superficie équivalente. La différence du montant du loyer se situe généralement entre 15 et 25%. Investir dans le meublé locatif en LMNP est donc souvent très rentable.
Par ailleurs, tous les propriétaires qui disposent de biens meublés ont la possibilité d’accéder au marché de la location saisonnière et de tourisme, qui est très rentable dans certaines régions françaises.
Le calcul de la plus-value lors de la revente
Au moment de la revente, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre encore un avantage supplémentaire. Si vous choisissez le régime d’imposition réel, l’amortissement du bien pendant la durée de location ne rentrera pas en compte dans le calcul de la plus-value. Seul le prix du bien au moment de l’achat est pris en compte dans le calcul de la plus-value.
La flexibilité du dispositif LMNP
Le statut LMNP offre l’avantage d’offrir une certaine souplesse pour le loueur. En effet, l’accession au dispositif s’effectue par le simple remplissage du formulaire P0I, disponible en ligne sur le site du gouvernement. Il doit être complété au maximum 15 jours après la date de déclaration de début d’activité.
Comment fonctionne la fiscalité en LMNP ?
La fiscalité en LMNP peut prendre trois formes différentes :
- Le micro-BIC
- Le régime réel
- Le Censi-Bouvard
Le micro-BIC
En LMNP le régime fiscal micro-BIC offre un avantage de taille au moment de déclarer ses impôts : il offre en effet un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers perçus.
Pour bénéficier du micro-BIC, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 32 600€.
Le régime réel
En LMNP vous pouvez soit par choix soit si vos revenus locatifs annuels dépassent 32 600€, choisir le régime fiscal dit réel.
Ce régime offre deux avantages fiscaux :
- La déduction de l’ensemble des charges liées à l’investissement (le crédit, la comptabilité, la taxe foncière ou encore les charges de copropriété)
- L’amortissement du bien et de ses meubles sont également déductible des impôts
Quels types de location fonctionnent avec le statut LMNP ?
Bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est possible dans deux situations.
- La location meublée classique
- La location meublée saisonnière et de tourisme
LMNP neuf ou ancien ?
Le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf mais aussi pour un bien ancien (LMNP occasion).
L’ancien bénéficie parfois d’emplacements privilégiés, de plus en plus rare à trouver proches des centres villes.
De plus, l’investissement ne se fait pas à l’aveugle car les taux d’occupation et les frais d’entretien sont connus. Le logement acquis se situe dans un bien immobilier livré et géré, l’investisseur peut donc percevoir rapidement des loyers non imposés.
Choisir le dispositif LMNP neuf, c’est bénéficier d’un logement moderne, confortable, garanti et répondant aux normes techniques et environnementales les plus récentes. Le logement est donc plus attractif pour les locataires potentiels. Il n’y a aucun besoin d’effectuer des travaux de rénovation.
D’un point de vue du financement, la TVA peut être récupérée et les frais de notaires seront moins importants que pour de l’ancien.
Différence entre LMNP et LMP
Par définition, l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du
Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Plus précisément, le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé :
- Générant moins de 23 000 euros de revenus TTC par an.
- Dont les recettes de l’activité de location représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.
- N’étant pas enregistrés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité.
Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
La question de la déclaration des revenus locatifs en LMNP se pose légitimement au printemps chaque année. Ici, ces recettes sont à déclarer par la voie du formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C, qui recueille les revenus déclarés sur les professions non salariées.
Bon à savoir : l’investisseur en LMNP doit cocher la case « identification des personnes exerçant une activité non salarié » dans le cadre de sa déclaration globale. Cette information étant à indiquer en page 1 une de la déclaration.
Quels sont les biens éligibles en LMNP ?
En ce qui concerne les biens éligibles au statut LMNP, les critères sont finalement assez simples puisque seuls les biens meublés uniquement peuvent être inclus dans le dispositif.
Ensuite, le logement en LMNP doit être décent et respecter des critères de confort et de surface minimums.
- La superficie minimale doit être de 9 m², avec une hauteur sous plafond au minimum de 2,20 mètres, dont 20 m³ de volume habitable.
- Des critères de performance énergétique minimum à respecter et conforment à ceux de la loi n°2015-992 du 17 août 2015.
Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard et ses avantages en LMNP ?
- Depuis le 31/12/2022, le dispositif Censi-Bouvard est arrêté. Le dispositif n'a pas été prorogé par la loi de finances 2023.
Pour ceux qui choisissent d’investir grâce au statut de LMNP dans une résidence avec services comme une résidence étudiante par exemple, un autre régime fiscal s’applique, celui de la loi Censi-Bouvard. Reconduit jusqu’au 31 décembre 2022 en raison de la crise sanitaire, le Censi-Bouvard vous offre la possibilité de bénéficier des nombreux avantages qu’il propose.
- Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition du bien dans la limite de 300 000€ et répartie sur 9 ans.
- Il permet de récupérer la TVA sur le montant de l’acquisition
- L’investisseur détient un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, ce qui lui garantit de percevoir des loyers pendant une période minimale de 9 ans quoi qu’il arrive.
Pour profiter des avantages du Censi-Bouvard en LMNP, il est donc impératif de se lancer dans un investissement avant la fin de l’année 2022, le dispositif ayant peu de chances d’être reconduit une nouvelle fois.
Quelle est la liste des meubles obligatoires en LMNP ?
Par définition, le propriétaire d’un logement meublé se doit de proposer un mobilier qualitativement et quantitativement suffisant pour la vie quotidienne du locataire. Cela signifie qu’il doit pouvoir vivre, manger et dormir de manière décente lors de la location. En parallèle, il doit avoir seulement besoin d’apporter ses effets personnels au moment de l’entrée dans le logement.
Si jusqu’ici tout peut paraître clair, beaucoup de personnes se demandent néanmoins s’il existe une liste qui réglemente de manière explique les meubles obligatoires à proposer dans une location meublée, ou si l’ameublement du bien s’effectue au bon vouloir du propriétaire.
La réponse est qu’il existe bel et bien une liste de meubles obligatoires à proposer dans une location meublée, dès lors que celui-ci fait office de résidence principale pour le locataire :
Mobilier général :
- Du matériel d’entretien pour le ménage : balai, serpillère…
- Une table, des chaises
- Des espaces de rangement
- Des luminaires
Pour la cuisine :
- Des plaques de cuisson
- Des ustensiles nécessaires à la préparation du repas
- Réfrigérateur proposant un espace de congélation
Pour la chambre :
- Une literie nécessaire au sommeil du locataire : couverture, couette…
- Des volets ou des rideaux pour la fenêtre des chambres
Informations complémentaires quant aux meubles à fournir.
S’il n’y a aucune obligation quant à l’état des meubles à proposer dans le logement, ceux-ci doivent toutefois être un minimum décent. Ils doivent ainsi assurer le bon confort et un usage permanent au locataire pendant toute la durée du bail. En cas de meuble défectueux lors de la location, la responsabilité de son remplacement revient au propriétaire.
Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)
L'activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions. Le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile: Du 1er janvier au 31 décembre. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.
- Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est déterminé par le foyer fiscal: Ensemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge) et il doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel.
Le loueur en meublé professionnel n'est pas obligé d'être inscrit au registre du commerce et des sociétés.
À noter
L'activité de chambre d'hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison par exemple) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.
Régime fiscal
TVA
La location en meublé, sans prestation de service, n'est pas soumise à la TVA: TVA : Taxe sur la valeur ajoutée.
Déduction des déficits
Les déficits éventuels peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant.
Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être déduits par tiers sur le revenu des 3 premières années de location (1 tiers est déduit chaque année). C'est le cas lorsque la personne devient loueur en meublé professionnel l'année de livraison de l'immeuble.
Exonération des plus-values de cession
L'exonération: Dispense du paiement d'un impôt est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession. Il faut aussi que l'activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
- Taxe foncière,
- Cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire
- Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en cas de chiffre d'affaires hors taxe supérieur à 500 000 €
Pour pouvoir bénéficier du dispositif LMNP, il est nécessaire de louer un bien immobilier meublé et dont le total des revenus locatifs annuels est inférieur à 23.000 €.
L’obtention du statut de LMNP s’effectue après remplissage du formulaire P0I, disponible en ligne sur le site du Gouvernement.
L’envoie du formulaire doit par la suite s’effectuer au minimum 15 jours après la date de déclaration de début d’activité.
Avant d’effectuer sa déclaration de revenus, le loueur meublé non professionnel (LMNP) doit choisir entre 3 dispositifs fiscaux :
- Le Micro-Bic
- Le réel simplifié
- Le Censi-Bouvard
Chaque régime fiscal accessible grâce au statut de LMNP a ses spécificités et offre des bénéfices qui correspondent plus ou moins à chaque profil d’investisseur.
D’abord, le micro-bic propose un abattement forfaitaire de 50 % tandis que dans le même temps le régime réel permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Les déductions des dépenses locatives possibles sont par ailleurs plus nombreuses que lors d’une location classique.
Enfin, le Censi-Bouvard offre des réductions d’impôts lors d’un investissement dans une résidence de service, alors que le dispositif se termine au 31 décembre 2022.
Un investissement en LMNP est un investissement de type immobilier locatif, c’est à dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer.
La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Afin de bénéficier du statut LMNP, le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
La liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir est consultable sur http://www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé
Quels sont les principaux avantages du statut de LMNP ?
- Réduction d’impôt
- Récupération de la TVA (si investissement en résidence avec services, loi Censi Bouvard)
- Constitution d’un patrimoine
- L’amortissement du bien
- La rentabilité de la location meublée
- Le calcul de la plus-value lors de la revente
- La flexibilité du dispositif
La location en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue.
Une fiscalité avantageuse avec le statut LMNP
Le statut LMNP permet d’obtenir une réduction d’impôts grâce au régime fiscal « micro-BIC » ou au régime réel.
Le micro-BIC permet par exemple d’obtenir un abattement fiscal de 50% des revenus locatifs !
Le dispositif est accessible à tout particulier et est particulièrement adapté pour les contribuables français dont le Taux Marginal d’Imposition (TMI) se situe dans les tranches de 14% ou 30%.
La récupération de la TVA
Pour les propriétaires qui ont investi en résidence avec services avec le statut LMNP (résidence étudiante, résidence sénior …), il est possible à l’aide du dispositif Censi Bouvard de récupérer la TVA.
SE CONSTITUER UN PATRIMOINE IMMOBILIER
Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer, à long terme, des ressources complémentaires (sous forme de loyer) en vue de leur retraite.
L’AMORTISSEMENT DU BIEN EN LMNP
Le statut de LMNP permet à l’investisseur d’amortir son bien sur une très longue période et de pouvoir déduire de ses impôts les charges relatives aux intérêts et à la gestion de l’emprunt réalisé.
Voir notre page : amortissement LMNP
La rentabilité de la location meublée
Un investisseur qui souhaite se lancer dans la location meublée en LMNP doit forcément acquérir un certain nombre de meubles et d’équipements obligatoires tels que : un lit, des rideaux pour le coint nuit, une table avec des chaises, des meubles de rangement, des luminaires, un réfrigérateur, ou encore des ustensiles de cuisine.
Cependant, un logement meublé se loue toujours à un prix plus élevé qu’un logement nu de superficie équivalente. La différence du montant du loyer se situe généralement entre 15 et 25%. Investir dans le meublé locatif en LMNP est donc souvent très rentable.
Par ailleurs, tous les propriétaires qui disposent de biens meublés ont la possibilité d’accéder au marché de la location saisonnière et de tourisme, qui est très rentable dans certaines régions françaises.
Le calcul de la plus-value lors de la revente
Au moment de la revente, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre encore un avantage supplémentaire. Si vous choisissez le régime d’imposition réel, l’amortissement du bien pendant la durée de location ne rentrera pas en compte dans le calcul de la plus-value. Seul le prix du bien au moment de l’achat est pris en compte dans le calcul de la plus-value.
La flexibilité du dispositif LMNP
Le statut LMNP offre l’avantage d’offrir une certaine souplesse pour le loueur. En effet, l’accession au dispositif s’effectue par le simple remplissage du formulaire P0I, disponible en ligne sur le site du gouvernement. Il doit être complété au maximum 15 jours après la date de déclaration de début d’activité.
Comment fonctionne la fiscalité en LMNP ?
La fiscalité en LMNP peut prendre trois formes différentes :
- Le micro-BIC
- Le régime réel
- Le Censi-Bouvard
Le micro-BIC
En LMNP le régime fiscal micro-BIC offre un avantage de taille au moment de déclarer ses impôts : il offre en effet un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers perçus.
Pour bénéficier du micro-BIC, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 32 600€.
Le régime réel
En LMNP vous pouvez soit par choix soit si vos revenus locatifs annuels dépassent 32 600€, choisir le régime fiscal dit réel.
Ce régime offre deux avantages fiscaux :
- La déduction de l’ensemble des charges liées à l’investissement (le crédit, la comptabilité, la taxe foncière ou encore les charges de copropriété)
- L’amortissement du bien et de ses meubles sont également déductible des impôts
Quels types de location fonctionnent avec le statut LMNP ?
Bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est possible dans deux situations.
- La location meublée classique
- La location meublée saisonnière et de tourisme
LMNP neuf ou ancien ?
Le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf mais aussi pour un bien ancien (LMNP occasion).
L’ancien bénéficie parfois d’emplacements privilégiés, de plus en plus rare à trouver proches des centres villes.
De plus, l’investissement ne se fait pas à l’aveugle car les taux d’occupation et les frais d’entretien sont connus. Le logement acquis se situe dans un bien immobilier livré et géré, l’investisseur peut donc percevoir rapidement des loyers non imposés.
Choisir le dispositif LMNP neuf, c’est bénéficier d’un logement moderne, confortable, garanti et répondant aux normes techniques et environnementales les plus récentes. Le logement est donc plus attractif pour les locataires potentiels. Il n’y a aucun besoin d’effectuer des travaux de rénovation.
D’un point de vue du financement, la TVA peut être récupérée et les frais de notaires seront moins importants que pour de l’ancien.
Différence entre LMNP et LMP
Par définition, l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du
Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Plus précisément, le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé :
- Générant moins de 23 000 euros de revenus TTC par an.
- Dont les recettes de l’activité de location représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.
- N’étant pas enregistrés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité.
Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
La question de la déclaration des revenus locatifs en LMNP se pose légitimement au printemps chaque année. Ici, ces recettes sont à déclarer par la voie du formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C, qui recueille les revenus déclarés sur les professions non salariées.
Bon à savoir : l’investisseur en LMNP doit cocher la case « identification des personnes exerçant une activité non salarié » dans le cadre de sa déclaration globale. Cette information étant à indiquer en page 1 une de la déclaration.
Quels sont les biens éligibles en LMNP ?
En ce qui concerne les biens éligibles au statut LMNP, les critères sont finalement assez simples puisque seuls les biens meublés uniquement peuvent être inclus dans le dispositif.
Ensuite, le logement en LMNP doit être décent et respecter des critères de confort et de surface minimums.
- La superficie minimale doit être de 9 m², avec une hauteur sous plafond au minimum de 2,20 mètres, dont 20 m³ de volume habitable.
- Des critères de performance énergétique minimum à respecter et conforment à ceux de la loi n°2015-992 du 17 août 2015.
Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard et ses avantages en LMNP ?
- Depuis le 31/12/2022, le dispositif Censi-Bouvard est arrêté. Le dispositif n'a pas été prorogé par la loi de finances 2023.
Pour ceux qui choisissent d’investir grâce au statut de LMNP dans une résidence avec services comme une résidence étudiante par exemple, un autre régime fiscal s’applique, celui de la loi Censi-Bouvard. Reconduit jusqu’au 31 décembre 2022 en raison de la crise sanitaire, le Censi-Bouvard vous offre la possibilité de bénéficier des nombreux avantages qu’il propose.
- Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition du bien dans la limite de 300 000€ et répartie sur 9 ans.
- Il permet de récupérer la TVA sur le montant de l’acquisition
- L’investisseur détient un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, ce qui lui garantit de percevoir des loyers pendant une période minimale de 9 ans quoi qu’il arrive.
Pour profiter des avantages du Censi-Bouvard en LMNP, il est donc impératif de se lancer dans un investissement avant la fin de l’année 2022, le dispositif ayant peu de chances d’être reconduit une nouvelle fois.
Quelle est la liste des meubles obligatoires en LMNP ?
Par définition, le propriétaire d’un logement meublé se doit de proposer un mobilier qualitativement et quantitativement suffisant pour la vie quotidienne du locataire. Cela signifie qu’il doit pouvoir vivre, manger et dormir de manière décente lors de la location. En parallèle, il doit avoir seulement besoin d’apporter ses effets personnels au moment de l’entrée dans le logement.
Si jusqu’ici tout peut paraître clair, beaucoup de personnes se demandent néanmoins s’il existe une liste qui réglemente de manière explique les meubles obligatoires à proposer dans une location meublée, ou si l’ameublement du bien s’effectue au bon vouloir du propriétaire.
La réponse est qu’il existe bel et bien une liste de meubles obligatoires à proposer dans une location meublée, dès lors que celui-ci fait office de résidence principale pour le locataire :
Mobilier général :
- Du matériel d’entretien pour le ménage : balai, serpillère…
- Une table, des chaises
- Des espaces de rangement
- Des luminaires
Pour la cuisine :
- Des plaques de cuisson
- Des ustensiles nécessaires à la préparation du repas
- Réfrigérateur proposant un espace de congélation
Pour la chambre :
- Une literie nécessaire au sommeil du locataire : couverture, couette…
- Des volets ou des rideaux pour la fenêtre des chambres
Informations complémentaires quant aux meubles à fournir.
S’il n’y a aucune obligation quant à l’état des meubles à proposer dans le logement, ceux-ci doivent toutefois être un minimum décent. Ils doivent ainsi assurer le bon confort et un usage permanent au locataire pendant toute la durée du bail. En cas de meuble défectueux lors de la location, la responsabilité de son remplacement revient au propriétaire.
Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)
L'activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions. Le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile: Du 1er janvier au 31 décembre. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.
- Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est déterminé par le foyer fiscal: Ensemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge) et il doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel.
Le loueur en meublé professionnel n'est pas obligé d'être inscrit au registre du commerce et des sociétés.
À noter
L'activité de chambre d'hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison par exemple) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.
Régime fiscal
TVA
La location en meublé, sans prestation de service, n'est pas soumise à la TVA: TVA : Taxe sur la valeur ajoutée.
Déduction des déficits
Les déficits éventuels peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant.
Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être déduits par tiers sur le revenu des 3 premières années de location (1 tiers est déduit chaque année). C'est le cas lorsque la personne devient loueur en meublé professionnel l'année de livraison de l'immeuble.
Exonération des plus-values de cession
L'exonération: Dispense du paiement d'un impôt est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession. Il faut aussi que l'activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
Impôts locaux
Les locaux loués meublés sont soumis aux impôts suivants :- Taxe foncière,
- Cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire
- Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en cas de chiffre d'affaires hors taxe supérieur à 500 000 €